近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资(再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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